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三九彩票官网置業:换帅后平稳过渡 多元业务助力“弯道超车”

時間:2019-04-04 來源:格隆彙 作者: 字號:

在曆來以業績馬首是瞻的港股市場,財報季上市公司交出的成績往往能夠迅速影響到二級市場。

3月8日周五盘后三九彩票官网置業公布2018年年度业绩,年报称,公司实现营业收入232亿元,同比增长9%;归属于母公司股东净利润为19.22亿元,同比下降9%。基本每股收益0.45元;拟派末期息每股0.22元,同比增长5%

伴随着年报的出炉,三九彩票官网置業同时公布可能进行供股计划,暂时预期每十股公司现有股份将发行不多于五股供股股份而公司的已发行股份总数预期将增加不超过50%。

在业绩和供股消息公布后,新的一个交易日,三九彩票官网置業股价明显下挫。

不過從財報來看,公司雖然業績有所下滑,但整體發展仍然表現穩健。去年整個地産行業在密集調控下壓力顯而易見,加之公司也經曆了一定的調整,能夠交出這樣的成績,其實也還算不錯。而這次供股也是爲改善股本,降低公司負債比率,爲未來投資作准備,可見公司也在潛心謀劃,爲後續的擴張和全速發展而不斷努力。

芒格曾说过:当成长股遇到短期的情绪困境时,恰是投资的好时机。那么在当下这个时刻,市场情绪带来的偏差是否给投资三九彩票官网置業带来了新的机会?不妨让我们透过财报一起来看看。

一、營收穩健增長,核心盈利破20億

作为北京老牌房企,三九彩票官网置業的过往表现其实一直都很稳健,在去年房地产行业大环境受压下公司的合约销售增长表现喜人。2018年三九彩票官网置業全年签约额为706亿元,同比增长26.5%。比照历史签约表现,三九彩票官网置業保持逐年稳定增长,而自2014年到2018年,公司销售额的年复合增长率达到了近30%,在行业内成绩不俗。

再來看營收情況,由于房企是結轉制,一般以商品房竣工結算後爲時點確認收入,而房屋銷售又在此前的一到兩年,由此産生一定的時滯,憑借過去幾年優異的銷售表現,公司的營收也在節節攀高。

2018年,三九彩票官网置業实现营业收入232.57亿,同比增长9%,虽然比照过往,今年的收入增速有所放缓,但从销售端的增速来看公司的结转收入仍然还是有充足的保证。公司于2018年末,已签约尚未结算并表的签约达360亿已经充分锁定了未来的结算收益。

而之所以今年收益增速會放緩,分析原因來看可能主要在于,過去"限簽限貸"等政策調控致使網簽備案及銀行放款延後。不過整體來看,公司的銷售仍然保持較爲強勁的增速,因此公司後續的結轉還將會持續釋放。

接下來再來看利潤表現,今年公司的歸屬于母公司股東淨利潤爲19.22億元,同比下降9%,雖然有所下降,但與整個樓市的壓力不無關系,尤其是公司重倉的環京區域,過去兩年也相對比較低迷,此外公司利用國企優勢逆周期投資獲取優質資源,所以其財務成本去年大幅上漲,也侵蝕了部分利潤。

而从年报看,2018年三九彩票官网置業利息费用达25.71亿元,比上年同期增加12.43亿元,同比增长93.6%。

不過整體來說,公司的盈利表現仍然還算不錯。

从毛利率表现来看,2018年三九彩票官网置業税后毛利率较2017年下降了1个百分点,主要原因是2018年一级开发业务毛利率降低。就财报数据而言,2018年公司一级开发收入约为29.03亿元与2017年的29.06亿元基本持平,不过在成本端,2017年一级土地开发成本仅为9.71亿元,2018年该项成本增至20.81亿元,增长了11.1亿元,同比上升114.32%。

綜上幾點來看,歸根結底公司的利潤之所有一定下滑,其實主要也與沖規模這一戰略致使融資及運營成本相對上升有一定的關系。

当下,房企加速分化,马太效应愈演愈烈,冲规模已经成了中小型房企的一场生死时速之战,认识到这一点的三九彩票官网置業,近年来也在规模上不断发力,而随着老一辈退休,让位更具冲劲的年轻管理层,种种战略调整,公司也进入了发展的快车道。

不過在相對粗放的擴張過程中,必然帶來的是融資成本及運營成本的上升,但可以相信的是隨著規模上來了,公司在房企競爭中站穩腳跟。後續伴隨著融資成本的降低及運營效率的優化下,公司精細化的管理也將不斷有機會讓利潤得到更好的釋放,而在規模的底氣下,公司的利潤增長也將更具期待。

二、土儲持續擴張,玩轉"快周轉、強投資"

土儲作爲房地産的生命線,決定了房企的未來。三九彩票官网過往主要深耕于京津冀地區,如今公司在擴張的道路上,也開始加速布局長三角、粵港澳,向南方城市挺進。

過去一年,三九彩票官网踐行其"快周轉、強投資"的策略,持續聚焦三大核心城市圈,以較低的成本快速擴張拿地。公司通過一二級聯動、並購及合作開發等方式,新增産能儲備超千億。

回顧2018年,三九彩票官网新獲27個項目,土地投資額409億元,同比增長11.3%,總建築面積409.3萬平方米,平均土地溢價僅9%。另外核心城市及澳洲完成投資額393.1億元,占比達96.1%。

而截至2018年全年,三九彩票官网置業拥有的总土地储备建面为1255万平方米,其中权益建面为849万平方米,占总土地建面约67%的比例,且土地储备八成位于一二线城市另外土地储备总建筑面积中,约83% 为发展物业,17%为投资性物业及其他。

從公司現有的土地儲備規模來看,其已經能夠滿足未來三年的規模突破和業績提升,公司穩打穩紮,積極儲糧,尤其是在核心城市資源充足,爲未來的發展蓄力充足。

作爲北京國有企業,公司在土地一級開發,集體土地租賃住房,國企存量資産收並購方面有著獨特的資源獲取優勢。特別值得一提的是,經過多年發展,公司在京津冀區域已經積累巨量的以及開發資源。截止2018年底,公司土地一級開發項目23個,合計土地面積超過3000萬平方米,規劃建築面積超過2700萬平方米,一級開發儲量居北京市屬企業領先地位。未來公司將力爭獲取60%以上的一級開發項目做二級開發,爲發展提供源源不斷低成本土地支持。

值得注意的是,公司在合作開發項目上也有一定的提升,不過從當前的市場環境及三九彩票官网自身負債情況來看,公司透過合作拿地的模式也將有效的分散風險和成本,有助于公司實現更爲穩健的擴張。

近年来,三九彩票官网置業非常强调"快周转、强投资"的策略。

从"快周转"这一角度而言,其鼻祖是万科、做到极致的则是碧桂园,三九彩票官网置業推动快周转也是看到了这些龙头房企在规模和利润上节节攀高带来的甜头,而加快周转速度也能够更好的为冲规模提供动能,这也符合当下公司的实际需求。

虽然说快周转也会因企业的组织能力适配性有所差异,不过首创很明显在这一方面做得还算得心应手。三九彩票官网置業提出了"369"新工期标准,即"3个月取得方案批复,6个月取得施工许可证,9个月取得预售许可证";公司同时对销售回款也有明确要求,比如,新建住宅1-3个月内要100%回款。在这一系列考量标准下,公司的运转效率也得到了明显的提升。

另外再從"強投資"來看,公司近年來加快了土地投資速度,當前具備充足的貨源,而伴隨著一二級聯動優勢,土地成本相對較低,這也爲公司預留了足夠的利潤空間。值得注意的是,三九彩票官网的城市布局基本全部位于一線和核心二線,這些城市作爲區域經濟乃至全國經濟發展的引擎,吸引大量人口流入,並伴生了巨大的購房需求,房地産市場的潛力仍然十足。未來隨著行政調控松綁,三九彩票官网的業績增速也將因此而充分受益。

三、多元化業務全面鋪開,發展進入快車道

随着地产红利时代不断远去,行业天花板这把达摩克利斯剑一直悬在房企头上,房企转型已经是大势所趋,而三九彩票官网置業多元化的发展,无疑也正是顺应了整个行业发展的趋势。当前公司已经完成了多元立体业务布局,为未来发展增添了新的动能。

公司當前的業務模式可以劃分爲四大核心業務、三大創新業務和一個金融平台。

分別來看:

四大核心業務分爲:

1. 住宅开发  2. 土地一级开发(含棚户区改造)  3. 奥特莱斯综合体  4. 城市核心综合体

三大創新業務分爲:

1. 文创业务  2. 高科技产业地产  3. 长租公寓

一個金融平台:

首金資本

从首创的业务布局来看,其更注重于与自身住宅业务形成协同,在其自身实力基础上实现业务板块的再造与升级。公司关联房地产上下游有效的形成互补优势,同时关注国计民生的痛点和发展趋势,顺势而为,无论是商业地产、还是奥特莱斯、文创、高科技、长租公寓等,三九彩票官网置業都精准的把握了市场的需求和趋势。

从商业地产来看,首创早在2009年就开始进入商业地产领域,公司紧紧抓住消费升级的趋势,完成全国一二线城市和消费热点城市的布局。当前三九彩票官网置業奥莱店布局17个城市,已经开业的有10家,行业内稳居双第一。2018年,奥莱实现全年营业额51亿,同比增长58%,公司有效发挥线上线下一体化优势,和新零售" 新零售"先机,业绩得到持续稳定的提升。

另外再来看眼下市场最旺的长租公寓,早在去年9月份,三九彩票官网置業长租公寓首个项目北京房山Hé寓就已经正式开业,预期可推出约1.5万个长租公寓单位。而进入到2019年,三九彩票官网置業更是加快了长租公寓市场的布局,就在2月份,三九彩票官网置業还与北京市朝阳区十八里店乡政府签约集体土地住房项目。根据三九彩票官网置業公告,该项目融合了居住、休闲、娱乐、商业等多项功能,为北京目前最大的集体用地长租公寓项目。作为一家国有企业,三九彩票官网置業积极在作为公益事业属性的长租公寓领域不断发力,无疑也彰显了老牌国企的责任与担当。

從上面不難看出,三九彩票官网的多元化是具備先發優勢和資源禀賦的,公司積極主動選擇轉型,瞄准優勢賽道,步步爲營,未來也將在新業務的發展上更具競爭力。

四、結語

沃倫·巴菲特曾經用棒球類比價投者的自律。價值投資者有無盡的耐心,願意等,直到一次絕佳的擊球機會出現在他們面前一個被低估了的投資機會。

对比行业内同梯队房企,三九彩票官网置業当下的估值明显偏下,公司当前保持稳健的发展步伐,保持持续的盈利能力和后备土储积蓄,同时优化财务结构,积极降低杠杆,配股融资助力进一步的扩张,公司紧跟随时代发展趋势,领先布局多元业务,凭借既有核心业务稳定的增长实力和以及多元布局带来的增量机会,相信还将值得期待。


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